En Espagne, un bon nombre des ventes qui ont eu lieu à l'apogée du marché immobilier avant la crise se sont soldées par des poursuites judiciaires, ou avec des dommages économiques pour les parties, par exemple de la violation des conditions convenues pour la vente , ou à l'existence de certaines charges sur l'exploitation acquise qui n'étaient pas constatées à l'époque.
En Espagne, le rôle du notaire dans l'achat d'une propriété est crucial. L'avocat est responsable de la rédaction et de la vérification des documents juridiques liés à l'achat d'une propriété. Il s'assure également que toutes les parties impliquées respectent les lois et les règlements en vigueur. Contrairement au notaire français, le notaire espagnol reste neutre lors d'une transaction immobilière et ne favorise aucune des parties. Le rôle principal du notaire espagnol est de s'assurer que l'acte de vente est conforme à la législation locale. Les fonctions et les responsabilités du notaire sont limitées.
Engagé un avocat est utile pour les acheteurs étrangers qui ne sont pas familiers avec les lois et les procédures espagnoles. L'avocat fournit des conseils juridiques et aide à négocier les termes de l'achat.
Contrairement aux avocats, les notaires ne peuvent pas fournir de conseils juridiques, agir au nom de l'acheteur ou aider à résoudre des problèmes éventuels. Bien que l'embauche d'un avocat indépendant soit optionnelle, elle peut être bénéfique pour les acheteurs étrangers car ils peuvent fournir des conseils juridiques, aider avec les négociations et les recherches nécessaires, garantir la précision des enregistrements et organiser une procuration si nécessaire.
En résumé, l'avocat en Espagne est quasi obligatoire et joue un rôle important dans le processus d'achat immobilier en Espagne.
La conséquence en est que le vendeur ou l'acheteur actuel, conscient des complications qui peuvent être liées à l'achat et à la vente d'un bien, soit parce qu'il en a déjà fait l'expérience, soit parce que son entourage n'a pas eu de bonnes expériences, considère que de prednre attache avec un avocat pour vous conseiller pendant le processus d'achat et de vente.
On pense à tort que suffisamment de dépenses sont déjà engagées lors de l'acquisition d'un bien (Agence Immobilière, frais de notaire et financiers, taxes, etc.), pour devoir ajouter les honoraires d'un avocat, mais en règle générale, le coût de celui-ci sera le plus bas par rapport à celui du reste des agents qui interviendront dans le processus, et de loin le plus rentable et le plus fiable.
L'intervention d'un avocat dans la vente d'un bien immobilier est indispensable, et cela peut reposer sur deux enjeux principaux :
- Pour mieux comprendre les documents que vous allez signer : des documents tels que le contrat d'acompte (contrat de reserve), le contrat avec l'agence immobilière ou le propriétaire (compromis de vente), l'offre ferme de la Banque et l'acte d'hypothèque (si vous êtes acheteurs et que vosu allez souscrire une hypothèque), ou l'acte de vente lui-même, sont dotés d'un langage juridique que tout le monde n'est pas capable de comprendre correctement. Il gère aussi l'obtention du NIE et l'ouverture d'un compte bancaire.
- Pour éviter des surprises inutiles : il est important, dans le cas de l'acheteur, de s'assurer que le bien à acquérir ne présente pas de pièges cachées ou de vices qui pourraient causer des problèmes à l'avenir, ainsi que les conditions accordées avec une banque soient les plus avantageuses possibles et, bien entendu, ne contiennent pas de clauses abusives. Et dans le cas du vendeur, assurez-vous de la solvabilité ou de la capacité financière de la personne qui va acquérir notre bien.
Les trois phases les plus courantes qui auront lieu dans la vente d'une propriété sont :
1.- Contrat d'acompte : Normalement, la première étape lorsque la volonté du futur acquéreur d'acquérir le bien, la première chose qui est généralement faite est de signer un contrat d'acompte, parfois avec l'intermédiaire d'une agence immobilière , dans lequel une petite partie du prix sera versée sous forme de réserve, qui sera ensuite déduite du prix final de la propriété.
À ce stade, il est important avant de signer, si vous êtes acheteurs que la situation de propriété et les charges du bien soient vérifiées, afin de s'assurer que le vendeur est le propriétaire authentique et unique. D'autre part, il est également essentiel de s'assurer que la propriété est libre de charges, car il peut arriver, par exemple, qu'elle ait enregistré un embargo ou une hypothèque qui doit être annulée, ou sinon, le prix de la vente doit être réglé en fonction des charges enregistrées. Dans certains cas, il est également conseillé, surtout si le bien a un certain âge, de faire visiter et inspecter le bien par un architecte avant de signer et de vérifier son état urbain, un professionnel que l'avocat lui-même pourrait être chargé de rechercher.
Dans le cas du vendeur, avant de signer le compromis de vente, il serait également conseillé de vérifier la solvabilité de l'acheteur, afin de s'assurer qu'une fois signé, il n'y aura pas de complications lors de l'octroi de l'acte de vente et de la réception le prix de la vente acheter et vendre.
2.- Prêt hypothécaire : il est plus que probable, si nous sommes du côté de l'acheteur, que pour assumer le prix de la propriété, nous devions contracter une hypothèque.
A ce stade, le travail de l'avocat devient encore plus pertinent, si possible, puisqu'il peut nous conseiller à la fois dans la recherche de l'institution financière qui nous offre les meilleures conditions (taux d'intérêt, commissions d'ouverture, pénalités de subrogation, garanties, etc. .) , afin qu'une fois celui-ci choisi, vérifiez que les conditions promises (normalement incluses dans l'offre dite contraignante) sont respectées au moment de la notarisation. Il peut également arriver qu'en même temps que l'hypothèque, il ait été décidé de contracter différents produits financiers liés à celle-ci tels que l'assurance habitation, l'assurance-vie, la couverture CAP, etc., qui doivent également être examinés par un avocat.
3.- Acte de vente : comme il est logique, l'acte de vente (et l'acte d'hypothèque s'il va être contracté) sera doté de nombreux concepts juridiques et financiers qui peuvent échapper à la compréhension du citoyen qui n'a pas reçu formation juridique en ce sens, donc ici le travail de l'avocat est également essentiel, puisque ses fonctions à ce stade comprendraient la demande au notaire, avant la signature, des projets d'actes pour procéder à leur examen, et de cours , assistance le jour de la signature, accompagnement des clients pour vérifier que ce qu'ils vont signer correspond à ce qui a été préalablement revu par leur avocat, ainsi que pour répondre aux éventuels doutes et incidents qui pourraient survenir à ce moment-là.
Si tout s'est bien passé, le processus de vente culminera avec le paiement du prix de vente et la livraison de la possession, mais ce qui est certain, c'est que si vous avez décidé d'engager un avocat pour vous conseiller sur toutes les procédures susmentionnées, vous aurez certainement la tranquillité d'esprit de savoir que vous avez compris chacun des documents que vosu avez signés et que vous n'aurez pas de mauvaises surprises à l'avenir.
Ou, au contraire, si au cours du processus l'avocat a constaté une complication irréconciliable et susceptible d'entraîner pour le client un préjudice économique supérieur à l'acte de vente lui-même, son intervention recommandant de ne pas effectuer l'opération aura sûrement évité futurs regrets et déceptions.
Nos cabinets d'avocats francophones en Espagne parlant le français sont présents sur toutes les grandes villes espagnoles :